こんにちは！ブリコラブログです。
自己紹介に記載させていただきましたが、40代で持ち家を購入しました。
しかも、借入金は4,000万円で35年ローン！？
投資やお金のブログやYouTubeチャンネルで解説される方々からすると、
「負債を抱えてるだ！」というご指摘なのだと思います。
「はい・・・自分でも認識しております！」
浪費と分かっていてでも、生活を豊かにするものとして割り切っております。
ですが、返済で苦しむのはNOですよね！
ポイント
- 「普通に会社員をしていたら、あと20年ちょっとで収入止まるけど大丈夫？？」
- 「年収の伸びが期待できなかったら、不安にならないの？」
この記事は、
- 住宅購入を検討中。
- 年齢が私のように、会社人生折り返した地点を通過した。
という方に少しでも賢く、『イールドギャップ』を活用して
効果的に返済する方法・返済しながら資産形成する方法の参考になれば幸いです。
どうぞ最後までご覧ください！
『イールドギャップ』とは？
引用元 不動産投資サイト 「ノムコム・プロ」 さま）
「投資利回り」と「長期金利」との差のこと！
不動産投資の世界では、物件を購入するための「借入金の金利」と、
実際にその物件から発生する収益の利回りの差がプラスであれば、
運用が上手くいっている！ということです。
仮に年間の家賃収入が300万円/年間 保有する物件価格が4,000万円であれば、
利回りは7.5％ということですね！
この不動産物件の購入資金を銀行が金利3％で貸してくれた！としますと・・・
利回り：7.5％ ー 借入れ金利3％ ＝ 4.5％がイールドギャップ！
ということとなります。
この例では、この不動産投資は上手くいっていると言えますね！
では、上手くいっていない状態というのは、どんなときでしょう？？
端的に申しますと、以下の状態です。
- 利回りが悪くなった → 7.5％が、3％になった・・・など
- 借入れ金利が上昇した → 3％の借入れ金利が、4％になった・・・など
そうすると、借入れ金利の方が大きくなるのでマイナス効果になりますね。
枕を高くして、とても安心して寝れない・・・という状態が続きます。。
この見方を、返済・資産作りに活かすのです！
プラスのイールドギャップを活かして、効率良く資産を増やす！
私の例で申しますと・・・
- 運用資産の平均利回りは、2.31％ ＝ 投資利回り。（←良い成績とは言えません・・・）
- 住宅ローンの金利が、0.69％ ＝ 長期金利。
- その差が、1.62％ ＝ イールドギャップ
つまり、1.62％のプラスギャップが生じているうちは返済（繰り上げ返済）を急がず、
運用資産を増やし続けた方が良いと考えます。
“浪費”でも一旦は大丈夫そうだな。。と認識しました。
私が借りた住宅ローンの金利は、『変動金利』です。
今後の経済状況等によっては、金利が上昇局面になってくることが想定されます。
長期金利である0.69％が運用資産の平均利回りを上回ると
マイナスギャップが生じることになります。
ここで初めて繰り上げ返済の選択肢を持とうかな、、と考えます。
返済・資産作りの全体像（筆者実情より）
私の中では返済と資産作りを効果的に並行させるため、
以下全体像で把握しています。
全体像の左側が、「資産・収入」の部。右側が、「負債」の部 です。
兎にも角にも、「ローン返済」するにも「資産を増やす」にも、
中心にある「運用資産」を強固にせねばなりません！！
「運用資産」という川で例えると、
“本流”に色んな“支流”からお金が流れ込むほど“本流”は大きな流れとなりますね！
❸～❼は、お金が流れ込むきっかけとなるものです。
今回は「イールドギャップを応用する」がテーマですので、詳細解説は割愛致しますね。
また、❸や❹につきましては過去の記事で解説しております。ご参考にしてください！
繰り上げ返済を急がない方が良いと考えた『３つの理由』
理由その１：プラスのイールドギャップがあるうちは、資産増加の機会になる
理由その２：住宅ローン控除の効果が減る
住宅ローン控除というのは、簡単に申しますと以下のイメージです。
- 正式名称は、「住宅借入金等特別控除」のこと。部屋の広さ（㎡数）など、一定の要件を満たせば適用される。
- 年度末時点の住宅ローン残高の１％が所得税から控除される → お金が戻ってくる！
- 控除の期間は、１０年間。※ただし、2019年10月1日～2020年12月31日に住み始めた場合は13年間
冒頭の図 ❷ にあたる訳ですが、
住宅ローン残高が多い方が、控除の恩恵も大きいのです！
また、戻ってきたお金を運用資産に組み入れることで、
イールドギャップ効果も相まって更に増やせる可能性が広がります。
理由その３：不測の事態に備えられる
私は住宅購入時に、合計して８桁の資産がありました。
一気に返済に充てなかったのは理由１と２もありますが、３の影響が大きいです。
40代にもなりますと、両親が身体を悪くするなど家族やプライベート環境が一変します。
いつ介護の対応が始まってもおかしくありません。
また、VUCAの時代と形容されるように、
会社員としての本業が絶対に安泰か？とも言えなくなります。
（リストラや報酬・賞与カットなど）
手元に一定以上の“自由に動かせるお金”が無いと、
状況変化へ臨機応変に対応できなくなってしまう・・。
転職するにも副業を開始するにも、
やはり手元の資金は潤沢であることに越したことはないでしょう！
イールドギャップの理解と活用：まとめ
- 投資の利回り＞長期金利（住宅ローン金利）は、プラスのイールドギャップ。
- 住宅ローン控除や見直した生活費を運用資産に組み入れて、資産増効果を高める！
- 繰り上げ返済の開始目安は、投資利回り ＜ 住宅ローン金利 に変化してからで良い。
いかがでしたでしょうか？？
資産運用や投資には“絶対”がありませんので、
最後の意思決定はみなさまご自身！
今回ご紹介した考え方や見方が、
意思決定におけるみなさまへの「ブリコラ！」になれば幸いです！
最後までご覧いただきありがとうございました！
次回もどうぞご期待ください。